Chez BOSAGE Promotion, nous avons créé le simulateur « Dispositif Jeanbrun » le plus simple et le plus vivant qui soit,
parce qu'un acquéreur bien informé est un acquéreur qui nous fait confiance.

L'expérience démarre dans un instant…

Pour une meilleure compréhension et expérience, nous vous conseillons de vous rendre sur votre ordinateur pour faire votre simulation.

Un dispositif fiscal

Le dispositif Jeanbrun est un avantage fiscal sur l'achat de votre logement neuf mis en location : chaque année, une partie du prix du bien se déduit de vos revenus imposables — et votre impôt baisse.

Le dispositif

De quoi parle-t-on ?

Le Statut de Bailleur privé, surnommé dispositif Jeanbrun,
est entré en vigueur le 21 février 2026.

C'est un dispositif fiscal : chaque année, vous déduisez de vos revenus imposables une partie du prix d'achat de votre logement neuf loué — c'est l'amortissement — et vous payez donc moins d'impôt.
À la différence du Pinel, ce n'est ni une réduction ni un crédit d'impôt : c'est une déduction, dont le gain grandit avec votre tranche d'imposition.

Voté dans le dernier projet de loi de finances, il poursuit un objectif clair :
casser la crise du logement et réencourager les investisseurs privés à refaire de l'investissement locatif dans le neuf.

Il succède à la loi Pinel, supprimée fin 2024, et change de logique.

Éligibilité

Les conditions du dispositif

Pour quels investisseurs ?

Une personne physique, qui investit en direct, en son nom propre.
Une société non soumise à l'IS (ex. SCI à l'IR), dont les associés sont imposés directement.
Ceux qui achètent en société dans le cadre du LLI pour bénéficier de la TVA à 10 % sur le neuf (sous conditions).
Est exclue la location à un membre de sa famille.

Quels logements éligibles ?

Un logement neuf ou en VEFA, en habitat collectif.
Un logement loué nu (non meublé), pour des locataires qui en auront l'usage de résidence principale.

L'engagement de l'investisseur

Louer 9 ans minimum, de manière effective et continue.
En cas d'acquisition via une société : conserver les titres de propriété pendant 9 ans.
Respecter les plafonds de loyers suivant les zones.

Quels locataires éligibles ?

Il occupe le logement comme sa résidence principale.
Ses ressources respectent les plafonds.
Il est hors du cercle familial du bailleur.

Repères

Comprendre le zonage et les plafonds du dispositif

Le zonage

La France est découpée en zones selon la tension du marché locatif.
Plus la zone est dite « tendue » (c'est-à-dire en tension locative), plus le loyer autorisé est élevé.
L'ensemble du territoire est éligible au dispositif Jeanbrun, cependant le loyer appliqué dépendra de la zone.

A bis — Paris et première couronne : marché le plus tendu.
A — Grandes métropoles (Lyon, Marseille, Lille, Nice, …).
B1 — Grandes villes, Grande couronne des métropoles, Outre-mer.
B2 / C — Villes moyennes : marché le moins tendu.

Les 3 niveaux de loyer

Vous choisissez le niveau de plafond de loyer que vous voulez appliquer.
Plus le loyer plafonné choisi est bas, plus l'amortissement déductible est élevé.

Loyer dit « Intermédiaire » — loyer légèrement sous le marché :
amortissement 3,5 % /an, plafond 8 000 € /an.
Loyer dit « Social » — loyer plus encadré :
amortissement 4,5 % /an, plafond 10 000 € /an.
Loyer dit « Très social » — loyer le plus bas :
amortissement 5,5 % /an, plafond 12 000 € /an.

À vous de jouer.

Mon logement

Renseignez ici toutes les hypothèses de votre projet.
À chaque changement, les calculs et résultats se mettent à jour instantanément dans le panneau de droite.

I Le logement

Ville du bien

Zone (plafonds de loyer)

Prix net acheteur280 000 €

J'achète dans le cadre du LLI (conditions remplies) → TVA à 10 % au lieu de 20 %.

Surface habitable62 m²

Niveau de loyer Jeanbrun

———

Loyer marché libre : choisissez une ville

Frais de notaire2 %

II Le financement

Apport personnel20 000 €

Durée du crédit20 ans

Taux TAEG (assurance comprise)3,6 %

III Charges annuelles

Taxe foncière—

Estimée selon la surface et la ville si vous ne saisissez rien.

Charges copro—

Estimée pour une résidence neuve (RE2025) selon la surface.

Gestion locative7 %

Mettre à 0 si la gestion n'est pas confiée à une agence.

Assurance PNO—

Estimée selon la surface et la ville si vous ne saisissez rien.

IV Ma fiscalité

Tranche marginale d'imposition (TMI)

Inflation loyers & charges / an0,9 %

L'indice IRL, entre T1 2006 et T1 2026 (soit 20 ans),
a augmenté de 1,4 %/an en moyenne.

Horizon d'investissement25 ans

Vos résultats

En clair, pour vous

Comment j'amortis mon logement

—

déduit chaque année

Ce que ça me fait économiser d'impôts

—

par an, grâce à l'amortissement

Ce que ça me coûte

—

soit — /mois

En conclusion

Votre effort, année par année—

Année où vous décaissez (vers le bas) Année où le bien vous rapporte (vers le haut)

Détail année par année ▼

Les atouts de l'opération

Les 8 avantages de votre investissement Jeanbrun

Aucune durée figée

Le Pinel imposait de choisir 6, 9 ou 12 ans, avec un taux de réduction gravé d'avance. Ici, vous vous engagez sur 9 ans minimum et l'avantage continue tant que vous louez : vous restez libre de la durée au-delà. Conséquence : tous les logements de la résidence ne sont plus remis en vente en même temps à la 6ᵉ, 9ᵉ ou 12ᵉ année.

Partout en France

Pour l'amortissement, aucune condition de zonage. Le Pinel était réservé aux seules zones tendues (A bis, A, B1) ; le Jeanbrun s'applique sur tout le territoire.

Un avantage verrouillé par l'État

Une fois votre option exercée et validée par l'État, votre avantage fiscal est acquis pour toute la durée de votre engagement. Même si un futur gouvernement abroge le dispositif, les opérations déjà enclenchées ne sont pas remises en cause : l'État ne peut pas casser rétroactivement un cursus déjà validé. Vous êtes donc serein pour les 15, 20 ou 25 prochaines années.

Déficit sur l'ensemble de vos revenus

Le surplus de charges et d'amortissement crée un déficit imputable sur l'ensemble de vos revenus, et non sur les seuls revenus fonciers locatifs. L'économie d'impôt est plus large.

D'autant plus fort que votre impôt est élevé

Comme l'avantage réduit l'assiette imposable, il est proportionnel à votre tranche : plus votre TMI est haute, plus vous gagnez — là où le Pinel offrait une réduction forfaitaire.

Les atouts du neuf

Vous achetez du neuf : frais de notaire réduits (~2-3 % contre 7-8 % dans l'ancien), une exonération de taxe foncière possible les 2 premières années, et aucun gros travaux à prévoir avant ~10 ans (normes RE2020, garanties constructeur).

Cumulable avec le LLI

Le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) permet d'acheter le neuf avec une TVA à 10 % au lieu de 20 %, via une société à l'IR (SCI, etc.).
Couplé au Jeanbrun, vous cumulez TVA réduite + amortissement : un double levier.

Une location sécurisée

Un logement neuf et performant (RE2025), proposé à un loyer sous le marché libre, est plus attractif sur le marché.
Pour information, 72 % des Français sont éligibles au loyer dit « intermédiaire ».

BOSAGE Promotion

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Mentions légales & avertissement

Ce simulateur est mis à disposition à titre purement informatif et pédagogique. Les résultats affichés sont des estimations établies à partir des dispositions légales en vigueur et des informations publiquement connues à la date de consultation, par nature susceptibles d'évoluer — notamment au regard des décrets et instructions fiscales d'application du dispositif Jeanbrun (« statut du bailleur privé »).

BOSAGE Promotion ne saurait être tenue responsable de l'usage de ces estimations ni des décisions prises sur leur fondement.